Energieausweis beim Hausverkauf: Schritt-für-Schritt-Anleitung und Checkliste

Ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?

Ja. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, muss einen gültigen Energieausweis haben. Das ordnet § 80 Abs. 3 GEG für Verkauf, Erbbaurechtsbegründung sowie Vermietung, Verpachtung und Leasing an, sofern noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Adressat der Pflicht ist der Eigentümer, der verkauft, nicht der Käufer.

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes ausweist. Nach § 79 Abs. 1 GEG dient er ausschließlich der Information und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen. Er ist damit weder ein Gutachten noch ein Sanierungsfahrplan. Was die Kennwerte und die Effizienzklasse bedeuten, erklärt unser Grundlagenartikel Energieausweis verstehen: Kennwerte und Effizienzklasse.

Auch beim Neubau greift § 80 GEG: Nach Absatz 1 ist unverzüglich nach Fertigstellung ein Energiebedarfsausweis auszustellen und dem Eigentümer zu übergeben. Wer ein neu gebautes Haus weiterverkauft, hat den Ausweis deshalb in aller Regel bereits in den Bauunterlagen liegen. Nicht zu verwechseln ist der Energieausweis mit dem Nachweis, den Sie beim Bauen oder Sanieren gegenüber der Behörde führen; worin der Unterschied liegt, erklärt der Beitrag GEG-Nachweis und Energieausweis im Vergleich.

Für den Verkaufsablauf bedeutet das eine klare Reihenfolge: Ohne Energieausweis dürfen Sie zwar mit Interessenten sprechen, aber keine Besichtigung durchführen, ohne gegen das GEG zu verstoßen. Auch die Anzeige sollte erst online gehen, wenn der Ausweis vorliegt, damit sie von Anfang an die Pflichtangaben enthält. Der Ausweis gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses.

Wann Sie beim Verkauf keinen Energieausweis brauchen

Ohne Energieausweis verkaufen dürfen Sie nur in zwei Fällen: bei kleinen Gebäuden und bei Baudenkmälern. Beide Ausnahmen stehen in § 79 Abs. 4 GEG.

Ein kleines Gebäude ist nach § 3 Abs. 1 Nr. 17 GEG ein Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 Quadratmetern. Gemeint sind Gartenhäuser, kleine Ferienhäuser oder vergleichbare Baukörper. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus fällt nie darunter, und maßgeblich ist die Nutzfläche des Gebäudes, nicht die Grundstücksgröße.

Bei Baudenkmälern entfallen nach § 79 Abs. 4 GEG die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 GEG, also auch die Vorlage- und die Übergabepflicht beim Verkauf. Ob Ihr Haus als Baudenkmal geschützt ist, richtet sich nach dem Denkmalrecht Ihres Bundeslandes und lässt sich bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde klären. Ein bloß altes oder optisch historisches Gebäude genügt dafür nicht.

Zwei Missverständnisse halten sich hartnäckig. Erstens befreit der Verkauf innerhalb der Familie oder an Nachbarn nicht: § 80 Abs. 3 GEG unterscheidet nicht nach Käufergruppe. Zweitens bleibt ein Abrissobjekt bis zum Abriss ein Gebäude. Wenn Sie sich auf eine Ausnahme berufen wollen, klären Sie das vor der ersten Anzeige, nicht danach.

Schritt 1: Energieausweis rechtzeitig beschaffen, wer ihn ausstellen darf und was er kostet

Beauftragen Sie den Energieausweis, sobald der Verkaufsentschluss steht. Er sollte vorliegen, bevor die erste Anzeige online geht: Sobald ein Ausweis vorliegt, muss jede kommerzielle Anzeige die Pflichtangaben nach § 87 GEG enthalten, und spätestens zur ersten Besichtigung brauchen Sie ihn ohnehin.

Prüfen Sie zuerst, ob Sie schon einen haben. Nach § 79 Abs. 3 GEG ist ein Energieausweis zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig. Suchen Sie das Ausstellungsdatum auf dem vorhandenen Dokument und rechnen Sie zehn Jahre hinzu. Läuft die Frist noch während des Verkaufs ab, beschaffen Sie besser sofort einen neuen. Unabhängig von der Zehnjahresfrist verliert ein Energieausweis seine Gültigkeit vorzeitig, wenn nach einer Änderung am Gebäude nach § 80 Abs. 2 GEG ein neuer Energiebedarfsausweis erforderlich wird (§ 79 Abs. 3 Satz 2 GEG).

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88 Abs. 1 GEG. Dazu gehören unter anderem Personen, die nach dem Bauordnungsrecht ihres Landes zur Unterzeichnung bautechnischer Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung berechtigt sind, Absolventen einschlägiger Studiengänge wie Architektur oder Bauingenieurwesen, Handwerksmeister einschlägiger Gewerke sowie staatlich anerkannte oder staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtungen Gebäudehülle, Heizung oder Lüftung. Abweichend von Absatz 1 ist nach § 88 Abs. 5 GEG außerdem berechtigt, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle erfolgreich abgeschlossen hat. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt und trotzdem einen Ausweis ausstellt, handelt nach § 108 Abs. 1 GEG ordnungswidrig.

Zu den Kosten gibt es keine amtliche Gebührenordnung. Die Preise schwanken je nach Ausweisart, Gebäudegröße, Datenlage und Anbieter stark, sodass sich hier keine belastbare Spanne seriös angeben lässt; ein Verbrauchsausweis ist wegen des geringeren Aufwands typischerweise günstiger als ein Bedarfsausweis. Die Verbraucherzentrale warnt in ihrem Ratgeber zur Ausweispflicht ausdrücklich vor unseriösen Angeboten und Betrugsmaschen bei sehr billigen Online-Ausweisen. Welcher Weg für Ihr Gebäude trägt, ordnet unser Vergleich Energieausweis online oder beim Energieberater ein.

Wie lange die Erstellung dauert, lässt sich pauschal nicht sagen: Entscheidend sind die Ausweisart und die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Halten Sie Baupläne, Wohnflächenberechnung, Angaben zu Dämmung und Fenstern sowie die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre bereit. Welche Unterlagen für die Ausstellung gebraucht werden und was am Ende im Dokument steht, beschreibt unser Beitrag Energieausweis beantragen: was er zeigt. Planen Sie den Termin so, dass zwischen Beauftragung und erster Anzeige Luft bleibt.

Zeitpunkt im Verkauf	Was zu tun ist	Rechtsgrundlage
Sobald der Verkauf feststeht	Vorhandenen Ausweis suchen, Ausstellungsdatum prüfen	§ 79 Abs. 3 GEG
Vor dem Fototermin und dem Exposé	Ausweis beauftragen, Unterlagen zusammenstellen	§ 80 Abs. 3 GEG
Vor der ersten Anzeige	Ausweis liegt vor, Pflichtangaben übernehmen	§ 87 Abs. 1 GEG
Vor dem ersten Besichtigungstermin	Ausweis oder Kopie griffbereit halten	§ 80 Abs. 4 GEG
Unmittelbar nach Vertragsschluss	Ausweis an den Käufer übergeben	§ 80 Abs. 4 GEG

Schritt 2: Wann muss ich den Energieausweis vorlegen?

Spätestens bei der Besichtigung: § 80 Abs. 4 GEG verpflichtet Verkäufer und beauftragte Immobilienmakler, dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie davon spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen.

Vorlegen bedeutet zeigen, nicht aushändigen. Es genügt, dem Interessenten das Dokument oder eine Kopie so zu präsentieren, dass er es in Ruhe lesen kann. Der Interessent muss die Vorlage nicht verlangen. Die Pflicht besteht von selbst und trifft Sie auch dann, wenn ein Makler den Termin führt. Fordert er sie dennoch, ist der Ausweis nach § 80 Abs. 4 Satz 4 GEG spätestens dann unverzüglich vorzulegen.

Für die Praxis heißt das: Nehmen Sie zu jedem Besichtigungstermin einen Ausdruck mit, auch wenn Sie den Ausweis digital vorhalten. Nach § 80 Abs. 4 Satz 2 GEG genügt auch ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen des Ausweises während der Besichtigung. Ein Gerät ohne Empfang oder ein leerer Akku ist keine Entschuldigung. Wer mehrere Interessenten nacheinander durch das Haus führt, legt sich am besten einen kleinen Stapel Kopien zurecht.

Entsprechendes gilt nach § 80 Abs. 5 GEG bei Vermietung, Verpachtung und Leasing. Wer sein Haus also erst vermietet und später verkauft, hat die Pflicht bereits im ersten Schritt.

Ein schlechter Kennwert ist kein Grund, den Ausweis zurückzuhalten. Das wäre ein Verstoß gegen § 80 Abs. 4 GEG und fällt spätestens beim Käufergespräch auf. Sinnvoller ist es, das Ergebnis einzuordnen und Handlungsmöglichkeiten zu kennen; welche das sind, zeigt unser Beitrag Schlechter Energieausweis beim Hausverkauf: was jetzt hilft.

Schritt 3: Was muss in der Immobilienanzeige stehen?

In eine Immobilienanzeige gehören nach § 87 Abs. 1 GEG drei Pflichtangaben, bei Wohngebäuden zwei weitere, insgesamt also fünf, vorausgesetzt, ein Energieausweis liegt vor. Die Pflicht gilt für Anzeigen in kommerziellen Medien, also für Immobilienportale, Zeitungsanzeigen und vergleichbare Veröffentlichungen. Ab dem 1. Januar 2027 kommt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz das Ausstellungsdatum des Ausweises als weitere Angabe hinzu.

Pflichtangabe	Was gemeint ist	Gilt für
Art des Energieausweises	Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis	alle Gebäude
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch	der im Ausweis ausgewiesene Endenergiewert	alle Gebäude
Wesentliche Energieträger für die Heizung	zum Beispiel Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Strom, Holz	alle Gebäude
Baujahr des Gebäudes	das im Ausweis angegebene Baujahr	nur Wohngebäude
Energieeffizienzklasse	die Klasse von A+ bis H aus dem Ausweis	nur Wohngebäude

Übernehmen Sie die Werte wörtlich aus dem Ausweis und rechnen Sie nichts um. Wer den Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts angibt oder die Effizienzklasse schätzt, macht eine unvollständige Angabe, und die ist nach § 108 GEG ebenso bußgeldbewehrt wie eine fehlende.

Bei Nichtwohngebäuden verlangt § 87 Abs. 2 GEG zusätzlich, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch getrennt für Wärme und Strom auszuweisen. Für Ausweise, die zwischen 2007 und 2014 ausgestellt wurden, enthält § 87 Abs. 3 GEG in Verbindung mit § 112 GEG Sonderregelungen; solche Ausweise sind heute allerdings überwiegend abgelaufen.

Welche Ausweisart Sie überhaupt in der Anzeige nennen, ergibt sich aus dem Dokument selbst. Ob für Ihr Gebäude ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis in Frage kommt und worin sich beide unterscheiden, klärt der Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: der Unterschied.

Schritt 4: Übergabe nach Vertragsschluss richtig umsetzen

Nach dem Vertragsschluss müssen Sie dem Käufer den Energieausweis unverzüglich übergeben, im Original oder als Kopie, auch das steht in § 80 Abs. 4 GEG. Übergeben heißt endgültig aushändigen, nicht nur zeigen.

Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Ein fester Fristtag steht dafür nicht im Gesetz, deshalb ist die einfachste und sicherste Lösung, den Ausweis direkt beim Notartermin zu übergeben. Damit fallen Vertragsschluss und Übergabe zusammen, und Sie brauchen keine Frist zu berechnen.

Lassen Sie sich die Übergabe bestätigen. Eine kurze schriftliche Empfangsbestätigung mit Datum, Ausweisnummer und Unterschrift des Käufers kostet nichts und ist im Streitfall der einzige Nachweis, dass Sie Ihre Pflicht erfüllt haben. Alternativ lässt sich die Übergabe im Übergabeprotokoll der Immobilie festhalten.

Wichtig: Die Übergabe ersetzt die Vorlage bei der Besichtigung nicht. § 80 Abs. 4 GEG enthält zwei getrennte Pflichten, und beide können nach § 108 Abs. 1 GEG einzeln geahndet werden. Wer den Ausweis erst beim Notar auf den Tisch legt, hat die erste Pflicht bereits verletzt.

Was passiert, wenn ich den Energieausweis nicht vorlege?

Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro: § 108 Abs. 2 GEG setzt diesen Höchstbetrag für Verstöße rund um den Energieausweis fest.

Welche Handlungen rund um den Energieausweis ordnungswidrig sind, listet § 108 Abs. 1 GEG in den Nummern 23 bis 28 auf; die Nummern 21 und 22 betreffen die Inspektion von Klimaanlagen. Den Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro setzt § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG für die Nummern 21 bis 28 fest. Erfasst sind unter anderem der Fall, dass ein Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorgelegt wird, dass er nach Vertragsschluss nicht übergeben wird, und der Fall, dass jemand einen Ausweis ausstellt, der dazu nach § 88 GEG nicht berechtigt ist. Auch unvollständige Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gehören in diesen Bereich.

In Ratgeberportalen kursiert gelegentlich ein Höchstbetrag von 15.000 Euro. Diese Zahl ist von § 108 Abs. 2 GEG nicht gedeckt; maßgeblich sind 10.000 Euro. Das Beispiel zeigt, wie schnell veraltete Werte auch auf seriösen Seiten weiterlaufen. Prüfen Sie im Zweifel am Gesetzestext.

Wie hoch das Bußgeld im Einzelfall ausfällt, hängt von der zuständigen Behörde und den Umständen ab; der Betrag von 10.000 Euro ist eine Obergrenze, kein Regelsatz. Welche zivilrechtlichen Folgen ein Verstoß gegenüber dem Käufer haben kann, richtet sich nach dem Kaufvertrag und dem Einzelfall und gehört in die Hand einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts.

Checkliste: Energieausweis beim Hausverkauf Schritt für Schritt

Die folgende Checkliste bildet den Verkauf in der Reihenfolge ab, in der die Pflichten entstehen. Arbeiten Sie sie von oben nach unten ab; jede Zeile nennt die Rechtsgrundlage, damit Sie im Zweifel nachschlagen können.

Nr.	Schritt	Wann	Rechtsgrundlage
1	Prüfen, ob eine Ausnahme greift (Nutzfläche bis 50 Quadratmeter, Baudenkmal)	vor allem anderen	§ 79 Abs. 4, § 3 Abs. 1 Nr. 17 GEG
2	Vorhandenen Energieausweis suchen und das Ausstellungsdatum prüfen	sofort nach dem Verkaufsentschluss	§ 79 Abs. 3 GEG
3	Unterlagen sammeln: Baupläne, Wohnfläche, Dämmung, Fenster, Heizkostenabrechnungen	vor der Beauftragung	keine
4	Ausstellungsberechtigte Person beauftragen und Ausweisart klären	vor dem Exposé	§ 88 Abs. 1 GEG
5	Drei Pflichtangaben, bei Wohngebäuden zwei weitere, insgesamt fünf, wörtlich aus dem Ausweis in die Anzeige übernehmen; ab 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum	bevor die Anzeige online geht	§ 87 Abs. 1 GEG
6	Ausdrucke oder Kopien für die Besichtigungstermine vorbereiten	vor dem ersten Termin	§ 80 Abs. 4 GEG
7	Ausweis jedem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen	bei jedem Termin	§ 80 Abs. 4 GEG
8	Ohne Besichtigung: Ausweis unverzüglich vorlegen	vor Vertragsschluss	§ 80 Abs. 4 GEG
9	Original oder Kopie beim Notartermin übergeben	unverzüglich nach Vertragsschluss	§ 80 Abs. 4 GEG
10	Übergabe schriftlich bestätigen lassen und die Bestätigung aufbewahren	am Tag der Übergabe	keine

Zwei Zeilen tragen keine Rechtsgrundlage: Unterlagen sammeln und Übergabe bestätigen lassen. Beides verlangt das GEG nicht ausdrücklich, beides entscheidet aber in der Praxis darüber, ob Sie den Ausweis rechtzeitig bekommen und ob Sie die Erfüllung Ihrer Pflicht später belegen können.

Die fünf häufigsten Fehler beim Verkauf

Die meisten Verstöße entstehen nicht aus Absicht, sondern aus Zeitdruck. Diese fünf Fehler sehen wir am häufigsten.

1. Kein Energieausweis in der Anzeige. Die Anzeige geht online, der Ausweis kommt nächste Woche. Sobald er vorliegt, müssen die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GEG in der Anzeige stehen, und ohne Ausweis ist schon die erste Besichtigung ein Verstoß gegen § 80 Abs. 4 GEG. Lösung: Anzeige erst schalten, wenn der Ausweis vorliegt.
2. Abgelaufener Ausweis. Der Ausweis aus der letzten Sanierung liegt griffbereit, ist aber älter als zehn Jahre und nach § 79 Abs. 3 GEG nicht mehr gültig. Ein abgelaufener Ausweis ist rechtlich wie kein Ausweis. Lösung: Ausstellungsdatum prüfen, bevor Sie planen.
3. Falsche Ausweisart. Für das Gebäude wird ein Verbrauchsausweis erstellt, obwohl ein Bedarfsausweis erforderlich ist. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG bis zum 31. Dezember 2026 einen Energiebedarfsausweis vor. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat (§ 80 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 GEG) oder später durch Änderungen darauf gebracht worden ist (Satz 3 Nr. 2); ob eine dieser Ausnahmen greift, ist eine Einzelfallfrage. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz; dann können Sie auch für diese Gebäude zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Lösung: die Ausweisart vor der Beauftragung klären.
4. Vorlage erst beim Notar. Der Ausweis liegt vor, wird aber erst zum Beurkundungstermin gezeigt. Die Vorlagepflicht nach § 80 Abs. 4 GEG entsteht schon bei der Besichtigung. Lösung: den Ausweis zu jedem Besichtigungstermin mitnehmen.
5. Keine Übergabe. Nach dem Notartermin geht der Ausweis im Umzugstrubel unter. Die Übergabepflicht nach § 80 Abs. 4 GEG bleibt bestehen und ist nach § 108 Abs. 1 GEG eigenständig bußgeldbewehrt. Lösung: Übergabe beim Notartermin erledigen und schriftlich bestätigen lassen.

Was ändert das GModG beim Energieausweis?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226) und seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab, übernimmt aber dessen Systematik und Paragrafennummerierung weitgehend; die Regeln zum Energieausweis stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88. Die Paragrafenangaben in diesem Beitrag folgen der bisherigen GEG-Zählung.

Für den Verkauf ändert sich an den Grundpflichten nichts: Der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, Verstöße können weiterhin mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Die Änderungen am Energieausweis selbst gelten ab dem 1. Januar 2027; bis dahin bleibt es bei den bisherigen Regeln. Ab 2027 gilt:

• Wahlfreiheit bei der Ausweisart: Die Bedarfsausweis-Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt. Für alle Wohngebäude können Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Für Nichtwohngebäude wird der Bedarfsausweis Pflicht.
• Verbrauchsausweis: Er stützt sich auf den Endenergieverbrauch von zwei Jahren, getrennt nach Energieträgern, statt auf drei Jahresabrechnungen.
• Effizienzklassen: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H; die Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.
• Anzeige: Kommerzielle Anzeigen müssen zusätzlich das Ausstellungsdatum des Ausweises nennen.
• Form und Inhalt: Ausweise werden standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt, auf Papier nur auf Wunsch. Hinzu kommen weitere Pflichtangaben, etwa der absolute Primärenergiebedarf und die Endenergie in Megawattstunden pro Jahr.
• Neue Anlässe: Auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und bei größeren Renovierungen ist ein Energieausweis erforderlich.

Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben für ihre zehn Jahre gültig. Wer einen gültigen Ausweis hat, muss ihn wegen des GModG also nicht neu ausstellen lassen. Das ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Fazit: So gehen Sie beim Verkauf vor

Behandeln Sie den Energieausweis als ersten Schritt des Verkaufs, nicht als Formalie kurz vor dem Notartermin. Drei Termine entscheiden: Der Ausweis sollte vor der ersten Anzeige vorliegen, damit die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GEG von Anfang an stimmen, er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden und nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben werden (§ 80 Abs. 4 GEG).

Konkret heißt das: Ausstellungsdatum eines vorhandenen Ausweises prüfen, bei Bedarf sofort eine nach § 88 Abs. 1 GEG berechtigte Person beauftragen, die drei Pflichtangaben und bei Wohngebäuden die zwei weiteren, insgesamt fünf, wörtlich aus dem Ausweis in die Anzeige übernehmen, zu jedem Besichtigungstermin einen Ausdruck mitnehmen und die Übergabe beim Notar schriftlich bestätigen lassen. Wer die Checkliste in diesem Beitrag abarbeitet, erfüllt alle Pflichten, die das Gesetz dem Verkäufer auferlegt.

Ein zweiter Nutzen liegt in den Zahlen selbst: Der Ausweis zeigt, wo Ihr Gebäude energetisch steht, und dieser Wert steht ab der ersten Anzeige öffentlich im Exposé. Wer ihn kennt, bevor der erste Interessent anruft, kann die Frage nach der Effizienzklasse souverän beantworten statt sie zu fürchten.

Wir stellen Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude aus und ordnen ein, was das Ergebnis für Ihren geplanten Verkauf bedeutet: welche Ausweisart in Frage kommt, welche Werte in die Anzeige gehören und ob sich vor dem Verkauf noch etwas an der Bewertung bewegen lässt. Herstellerneutral und ohne Interesse an einem Bauprodukt.

Kurz und direkt beantwortet

Die folgenden Fragen beantworten wir bewusst in wenigen Sätzen. Jede Antwort steht für sich und ist ohne den übrigen Text verständlich.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung, so bestimmt es § 79 Abs. 3 des Gebäudeenergiegesetzes. Maßgeblich ist das auf dem Dokument eingetragene Ausstellungsdatum, nicht der Zeitpunkt der Besichtigung oder der Beauftragung. Nach Ablauf ist der Ausweis rechtlich wertlos: Für einen Verkauf muss dann ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

Was muss in der Immobilienanzeige stehen?

Nach § 87 Abs. 1 des Gebäudeenergiegesetzes gehören drei Angaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige: die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und die wesentlichen Energieträger für die Heizung. Bei Wohngebäuden kommen zwei weitere hinzu, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse, insgesamt also fünf. Die Angaben sind wörtlich aus dem Ausweis zu übernehmen; die Pflicht gilt, sobald ein Energieausweis vorliegt. Ab dem 1. Januar 2027 muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz zusätzlich das Ausstellungsdatum des Ausweises in der Anzeige stehen.

Wie hoch ist das Bußgeld ohne Energieausweis?

Bis zu 10.000 Euro. Diesen Höchstbetrag setzt § 108 Abs. 2 des Gebäudeenergiegesetzes fest. Ordnungswidrig handelt nach § 108 Abs. 1 GEG unter anderem, wer den Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorlegt, wer ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt und wer ihn ohne Berechtigung ausstellt. Gelegentlich genannte 15.000 Euro sind falsch.

Brauche ich für ein Haus unter 50 Quadratmetern einen Energieausweis?

Nein. § 79 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes nimmt kleine Gebäude von der Ausweispflicht aus, und als kleines Gebäude gilt nach § 3 Abs. 1 Nr. 17 GEG ein Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 Quadratmetern. Gemeint sind Gartenhäuser oder kleine Ferienhäuser. Entscheidend ist die Nutzfläche des Gebäudes, nicht die Größe des Grundstücks.

Was ist der Unterschied zwischen Vorlage- und Übergabepflicht?

§ 80 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes enthält zwei getrennte Pflichten. Vorlegen heißt zeigen: Der Kaufinteressent muss den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung lesen können. Übergeben heißt endgültig aushändigen und ist unverzüglich nach Vertragsschluss fällig, im Original oder als Kopie. Beide Pflichten können einzeln als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Was ändert das GModG am Energieausweis beim Hausverkauf?

Die Ausweispflicht beim Verkauf bleibt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und löst das Gebäudeenergiegesetz ab; Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss und Bußgelder bis 10.000 Euro bleiben unverändert. Die Änderungen am Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027: Die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt, Ausweise werden standardmäßig digital ausgestellt, und Anzeigen müssen zusätzlich das Ausstellungsdatum nennen. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben für ihre zehn Jahre gültig.

Was kostet ein Energieausweis für den Hausverkauf?

Das lässt sich pauschal nicht beziffern. Für Energieausweise gibt es keine amtliche Gebührenordnung, und die Preise schwanken je nach Ausweisart, Gebäudegröße, Datenlage und Anbieter stark. Ein Verbrauchsausweis ist wegen des geringeren Aufwands typischerweise günstiger als ein Bedarfsausweis. Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich vor unseriösen Angeboten und Betrugsmaschen bei sehr billigen Online-Ausweisen.

Häufige Fragen

Ist ein Energieausweis beim Hausverkauf immer Pflicht?

Fast immer. § 80 Abs. 3 GEG verlangt beim Verkauf einen gültigen Energieausweis, unabhängig davon, an wen Sie verkaufen. Ausgenommen sind nach § 79 Abs. 4 GEG nur zwei Fälle: kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis 50 Quadratmetern nach § 3 Abs. 1 Nr. 17 GEG und Baudenkmäler nach dem Denkmalrecht des jeweiligen Bundeslandes. Ein Verkauf innerhalb der Familie, ein geplanter Abriss oder ein sehr alter Bestand befreien nicht. Klären Sie eine mögliche Ausnahme, bevor Sie die erste Anzeige schalten.

Wann genau muss ich den Energieausweis dem Käufer vorlegen?

Spätestens bei der Besichtigung. § 80 Abs. 4 GEG verpflichtet Verkäufer und beauftragte Makler, dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens beim Besichtigungstermin vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, muss die Vorlage unverzüglich erfolgen. Vorlegen heißt zeigen: Der Interessent muss das Dokument lesen können, bekommen muss er es an dieser Stelle noch nicht. Der Interessent muss auch nicht danach fragen. Die Pflicht besteht von selbst. Nehmen Sie deshalb zu jedem Termin einen Ausdruck mit.

Was passiert, wenn ich beim Verkauf keinen Energieausweis vorlege?

Sie begehen eine Ordnungswidrigkeit. § 108 Abs. 1 GEG erfasst in den Nummern 23 bis 28 unter anderem die nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig erfolgte Vorlage und die unterbliebene Übergabe nach Vertragsschluss. § 108 Abs. 2 GEG sieht dafür Geldbußen bis zu 10.000 Euro vor. Die Höhe im Einzelfall bestimmt die zuständige Behörde; 10.000 Euro sind die Obergrenze, kein Regelsatz. Welche Folgen ein Verstoß im Verhältnis zum Käufer hat, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört zu einem Rechtsanwalt.

Wer darf einen Energieausweis für den Hausverkauf ausstellen?

Nur die in § 88 GEG genannten Personen. Nach § 88 Abs. 1 GEG zählt dazu unter anderem, wer nach dem Bauordnungsrecht seines Landes zur Unterzeichnung bautechnischer Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung berechtigt ist; hinzu kommen Absolventen einschlägiger Studiengänge etwa der Architektur oder des Bauingenieurwesens, Handwerksmeister einschlägiger Gewerke sowie staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker der Fachrichtungen Gebäudehülle, Heizung oder Lüftung. Abweichend von Absatz 1 ist nach § 88 Abs. 5 GEG auch berechtigt, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle erfolgreich abgeschlossen hat. Wer ohne diese Berechtigung einen Energieausweis ausstellt, handelt nach § 108 Abs. 1 GEG ordnungswidrig. Der Ausweis eines nicht berechtigten Anbieters nützt Ihnen im Verkauf also nichts.

Wer bezahlt den Energieausweis beim Hausverkauf: Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis der Verkäufer. Das GEG enthält keine ausdrückliche Kostenregelung, adressiert die Pflichten aus § 80 Abs. 3 und 4 GEG aber an den Verkäufer beziehungsweise den beauftragten Makler. Wer verkaufen will, muss den gültigen Ausweis also beschaffen und trägt damit die Kosten. Eine amtliche Gebührenordnung gibt es nicht, die Preise schwanken je nach Ausweisart, Gebäude und Anbieter stark. Abweichende Vereinbarungen im Kaufvertrag sind eine zivilrechtliche Frage und ändern nichts an der öffentlich-rechtlichen Pflicht.