Energieausweis und Immobilienwert: was eine Sanierung wirklich bewirkt

Wie stark beeinflusst der Energieausweis den Immobilienwert?

Der Zusammenhang ist messbar, aber schwächer belegt, als die kursierenden Prozentzahlen vermuten lassen: Wohnimmobilien mit guter Energieeffizienzklasse werden in Deutschland deutlich teurer inseriert als vergleichbare Objekte mit schlechter Klasse. Dass sie auch entsprechend teurer verkauft werden, weist keine der verfügbaren deutschen Auswertungen nach.

Die Energieeffizienzklasse ist die Buchstabenskala von A+ bis H im Energieausweis. Sie ordnet den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch eines Wohngebäudes in Stufen ein. Weil sie bei Wohngebäuden in kommerziellen Immobilienanzeigen angegeben werden muss, lässt sie sich überhaupt erst statistisch auswerten: Portale und Institute führen Inseratspreis und Klasse zusammen und rechnen die Differenz aus. Was die Skala im Einzelnen bedeutet, erklärt unser Grundlagenbeitrag Energieausweis verstehen: Kennwerte und Effizienzklasse.

Die veröffentlichten Werte liegen weit auseinander. Je nach Herausgeber, Objektart, Baualter und Vergleichsklasse reicht die Spanne von rund 4 Prozent Abschlag für die schlechteste Klasse bei Eigentumswohnungen bis zu 49 Prozent Unterschied zwischen den Extremen im Vorkriegsbestand. Eine einzelne Zahl als den Wertunterschied zu zitieren, ist deshalb irreführend. Wer eine Investitionsentscheidung trifft, braucht die Bandbreite und die Methode dahinter.

Für Eigentümer ist eine Unterscheidung entscheidend: Ein Aufschlag im Inserat ist eine Preisforderung, kein Ergebnis. Er zeigt, was Verkäufer für ein energetisch gutes Haus verlangen, nicht, was Käufer am Ende gezahlt haben. Die folgenden Abschnitte zeigen, was die vier verwertbaren Auswertungen tatsächlich gemessen haben und wo ihre Grenzen liegen.

Welche Auswertungen es gibt und was sie gemessen haben

Vier deutsche Auswertungen sind derzeit verwertbar: eine Auftragsstudie des IW Köln für den Verband der Sparda-Banken, je eine Marktanalyse von ImmoScout24 und Immowelt sowie eine methodische Einordnung von empirica. Alle vier beruhen auf Angebotspreisen aus Immobilieninseraten.

Herausgeber	Erhebungszeitraum	Datenbasis	Gemessener Effekt	Einschränkung
IW Köln (IW Consult) im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken, veröffentlicht April 2024	Inseratsstart im Jahr 2023	Angebotspreise, hedonisches Regressionsverfahren	Qualitäts- und lagebereinigt ist Klasse A+ bundesweit rund 25 Prozent teurer als Klasse D, in Großstädten rund 28 Prozent. Die unbereinigten Durchschnittspreise lagen bei rund 5.100 gegenüber rund 3.400 Euro je Quadratmeter; daraus lässt sich der Effizienzeffekt aber nicht ableiten, weil darin auch Lage und Qualität stecken.	Angebots-, keine Transaktionspreise; bankfinanzierte Auftragsstudie
ImmoScout24, veröffentlicht 30. Juli 2024	Marktanalyse Q2 2024	über 250.000 Einfamilienhaus-Inserate, Baujahr bis 2013	Im Bestand vor 1949 liegen Klasse A und H rund 49 Prozent auseinander, Klasse D und H rund 20 Prozent; ein Sprung um eine Effizienzklasse geht je nach Baualter mit bis zu 17 Prozent höherem Preis einher	Angebotspreise aus Portalinseraten; Baualtersklassen und Effizienzklassen überlagern sich
Immowelt, veröffentlicht 27. März 2025	Inserate des Jahres 2024	Angebotspreise auf der eigenen Plattform	Häuser der Klasse A+ rund 16 Prozent teurer als Klasse D, Klasse H rund 14 Prozent günstiger als D; bei Wohnungen A+ rund 23 Prozent teurer, H rund 4 Prozent günstiger als D	Angebotspreise eines einzelnen Portals; Abschlag bei Wohnungen deutlich kleiner als bei Häusern
empirica regio, veröffentlicht 7. August 2024	Angebotskaufpreise Einfamilienhäuser, Q2 2014 bis Q2 2024	Angebotspreise, gemeinsame Modellierung von Baualter und Effizienzklasse	Gegenüber der Referenzklasse C ein Abschlag von 333 Euro je Quadratmeter für Klasse G und ein Aufschlag von 412 Euro je Quadratmeter für die beste Klasse, jeweils für das zweite Quartal 2024	Angebotspreise; empirica warnt ausdrücklich davor, den Effekt zu überschätzen, weil Baualter und Effizienzklasse verflochten sind

Zwei Dinge fallen an dieser Zusammenstellung auf. Erstens messen die Quellen nicht dasselbe: Das IW Köln und Immowelt vergleichen A+ mit D, ImmoScout24 vergleicht innerhalb von Baualtersklassen und schaut zusätzlich auf einzelne Klassensprünge. Dass 25 und 16 Prozent für scheinbar dieselbe Frage herauskommen, ist deshalb kein Widerspruch, sondern eine Folge unterschiedlicher Vergleichsgruppen und Erhebungsjahre.

Zweitens ist der Kreis der Quellen kleiner, als die Menge der Onlineartikel vermuten lässt. Für den Zentralen Immobilien Ausschuss, den Verband deutscher Pfandbriefbanken, JLL und die Deutsche Energie-Agentur ließ sich zum Recherchestand 26. Juli 2026 keine eigenständige deutsche Auswertung zum Zusammenhang von Effizienzklasse und Wohnimmobilienpreis finden. Wenn Ihnen eine Prozentzahl unter einem dieser Namen begegnet, lohnt der Blick auf die Originalquelle.

Warum Angebotspreis nicht gleich Kaufpreis ist

Ein Angebotspreis ist die im Inserat geforderte Summe, ein Kaufpreis die im notariellen Vertrag tatsächlich vereinbarte. Zwischen beiden liegt die Verhandlung, und genau diese Verhandlung fehlt in allen vier Auswertungen.

Das ist kein akademischer Einwand, sondern der Kern der Sache. Wenn ein saniertes Haus mit einem Aufschlag von 25 Prozent inseriert wird und ein unsaniertes ohne, dann steht in der Statistik ein Unterschied von 25 Prozent, unabhängig davon, ob beide Häuser diesen Preis erzielen. Nachverhandlungen laufen erfahrungsgemäß nicht gleichmäßig: Bei einem Objekt mit erkennbarem Investitionsstau setzt der Käufer den Sanierungsbedarf als Argument ein, beim energetisch guten Haus fehlt ihm dieses Argument. Ob die Preisdifferenz nach der Verhandlung größer oder kleiner ist als im Inserat, lässt sich aus Angebotsdaten schlicht nicht beantworten.

Dazu kommt ein zweiter Punkt, der selten erwähnt wird: Angebotsdaten enthalten keine Information darüber, ob ein Objekt überhaupt verkauft wurde und wie lange es am Markt lag. Ein hoher Inseratspreis für Klasse A+ kann bedeuten, dass diese Häuser wertvoller sind. Er kann auch bedeuten, dass ihre Eigentümer optimistischer kalkulieren, weil sie gerade viel Geld investiert haben.

Belastbare Zahlen zu tatsächlichen Kaufpreisen führen in Deutschland die Gutachterausschüsse der Kommunen; sie werten die notariellen Kaufverträge aus. Eine bundesweite Auswertung dieser Daten nach Energieeffizienzklassen war zum Recherchestand 26. Juli 2026 nicht auffindbar. Solange die fehlt, gilt: Jede Prozentzahl zum Thema ist eine Aussage über Preisforderungen, nicht über Erlöse. Wer sie in einer Wirtschaftlichkeitsrechnung verwendet, sollte diese Annahme bewusst treffen und benennen.

Verzerrt das Baualter die Zahlen? Die Einordnung von empirica

Ja, sehr wahrscheinlich. empirica regio kommt in einer fachlichen Einordnung vom 7. August 2024 zu dem Ergebnis, dass der Effekt der Energieeffizienz auf die Immobilienpreise vermutlich überschätzt wird, weil Baualter und Effizienzklasse eng miteinander verflochten sind.

Der Mechanismus dahinter ist einfach nachzuvollziehen. Ein Haus mit Klasse G oder H stammt fast immer aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Ein Haus mit Klasse A oder A+ ist in aller Regel ein Neubau oder eine sehr weitgehende Sanierung. Wenn man nun die Preise beider Gruppen vergleicht, misst man nicht nur die Energieeffizienz. Man misst gleichzeitig alles andere, was ein neues Haus von einem alten unterscheidet: Grundriss, Deckenhöhen, Bad, Elektroinstallation, Barrierefreiheit, Fenster, Feuchteschutz, Restnutzungsdauer.

empirica hat die Angebotskaufpreise für Einfamilienhäuser von Q2 2014 bis Q2 2024 ausgewertet und Baualter und Effizienzklasse gemeinsam modelliert. Gemessen an der Referenzklasse C weist die Auswertung für das zweite Quartal 2024 einen Abschlag von 333 Euro je Quadratmeter für Klasse G und einen Aufschlag von 412 Euro je Quadratmeter für die beste Klasse aus, ebenfalls auf Basis von Angebotspreisen. Das eigentliche Ergebnis liegt aber in der Methode: Werden beide Faktoren zusammen betrachtet, fallen die Abschläge, die man dem Baualter zuschreibt, geringer aus. Anders gesagt: Ein Teil dessen, was in einfachen Vergleichen als Energieeffizienz-Effekt erscheint, ist in Wahrheit ein Baualters-Effekt und umgekehrt. Die beiden Größen lassen sich statistisch nur schwer sauber trennen.

Was empirica ausdrücklich nicht sagt: dass es keinen Effekt gäbe. Der Preisabschlag für ineffiziente Immobilien ist unbestritten. Bestritten wird seine Größe. Für Sie als Eigentümer heißt das: Wenn Sie ein Haus von Klasse F auf Klasse C sanieren, ändern Sie die Energieeffizienz, aber nicht das Baujahr. Ein erheblicher Teil des in Studien sichtbaren Preisunterschieds ist für Sie deshalb gar nicht erreichbar.

Was den Wert außer der Effizienzklasse bestimmt

Den Marktwert einer Wohnimmobilie bestimmen vor allem vier Faktoren, die in jedem Wertgutachten vor der Energieeffizienz stehen: Lage, baulicher Zustand, Grundriss und Baujahr. Die Effizienzklasse wirkt innerhalb dieses Rahmens, nicht an seiner Stelle.

• Lage: Der größte Einzelfaktor, und der einzige, den keine Sanierung verändert. Zwischen einer gefragten Großstadtlage und einer strukturschwachen Gemeinde liegen bei sonst identischem Haus Faktoren, nicht Prozentpunkte. Auch die Mikrolage zählt: Anbindung, Lärm, Nachbarbebauung, Ausrichtung des Gartens.
• Baulicher Zustand: Dach, Keller, Feuchte, Elektro- und Sanitärinstallation, Statik. Ein Käufer kalkuliert diesen Investitionsstau in Euro und zieht ihn vom Preis ab. Ein guter Energieausweis rettet kein undichtes Dach.
• Grundriss und Wohnfläche: Zimmerzahl, Zuschnitt, Tageslicht, Anzahl der Bäder, Stellplatz. Grundrisse lassen sich nur mit erheblichem Aufwand ändern, und sie entscheiden darüber, wie groß der Kreis möglicher Käufer überhaupt ist.
• Baujahr: Es steuert Erwartungen an Restnutzungsdauer, Deckenhöhe, Bauweise und Ausstattung. Es ist der Faktor, der sich mit der Effizienzklasse überlagert und die Studienzahlen unscharf macht.

Diese Reihenfolge ist der Grund, warum eine Sanierung selten den Preissprung bringt, den Prozentzahlen aus Portalauswertungen nahelegen. Wer ein Haus in mittlerer Lage von Klasse F auf D bringt, hat drei der vier Faktoren nicht angefasst. Umgekehrt gilt: In einer sehr guten Lage findet auch ein energetisch schwaches Haus einen Käufer, dann allerdings häufiger mit Preisabschlag und längerer Vermarktungszeit.

Wo der Preisunterschied größer ausfällt: Stadt, Land und Altbau

Der gemessene Preisunterschied fällt in Großstädten und im Vorkriegsbestand am größten aus. Das IW Köln beziffert den Aufschlag für Klasse A+ gegenüber Klasse D in seiner Auswertung für den Verband der Sparda-Banken vom April 2024 bundesweit auf rund 25 Prozent und in Großstädten auf rund 28 Prozent, jeweils auf Basis von Angebotspreisen aus Inseraten mit Inseratsstart im Jahr 2023.

In ländlichen Regionen dreht sich das Bild in eine andere Richtung: Dort finden sich nach derselben Auswertung Abschläge von mehr als 10 Prozent für die schlechteren Klassen. Erklärbar ist das über die Nachfrage. Wo viele Käufer um wenige Objekte konkurrieren, wird auch ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft, und der Abstand bleibt begrenzt. Wo Angebot im Überfluss vorhanden ist, kann der Käufer wählen, und die energetisch schwachen Objekte bleiben liegen.

Beim Baualter zeigt die ImmoScout24-Marktanalyse vom 30. Juli 2024 auf Basis von über 250.000 Einfamilienhaus-Inseraten den größten Spreizungseffekt im Bestand vor 1949: Zwischen Klasse A und Klasse H liegen dort rund 49 Prozent, zwischen Klasse D und H rund 20 Prozent. Auch das sind Angebotspreise. Und genau hier greift der Einwand von empirica am stärksten, weil im Vorkriegsbestand energetischer Zustand und allgemeiner Modernisierungsstand besonders eng zusammenhängen.

Für Wohnungen fällt der Abschlag am unteren Ende der Skala kleiner aus als für Häuser. Immowelt beziffert in der Auswertung der Inserate des Jahres 2024, veröffentlicht am 27. März 2025, den Abstand von Klasse H zu Klasse D bei Wohnungen auf rund 4 Prozent, bei Häusern dagegen auf rund 14 Prozent. Ein plausibler Grund: Der Wohnungseigentümer entscheidet über die Gebäudehülle nicht allein, und Käufer preisen das anders ein.

Welche Maßnahmen die Effizienzklasse überhaupt verschieben

Die Effizienzklasse verschiebt sich nur über die Größe, die der Energieausweis abbildet: den Endenergiebedarf beziehungsweise den Endenergieverbrauch. Maßnahmen, die daran nichts ändern, verbessern die Klasse auch dann nicht, wenn sie das Wohnen spürbar angenehmer machen.

Das ist der am häufigsten übersehene Punkt. Der Energieausweis ist ein rechnerischer beziehungsweise abrechnungsbasierter Kennwert, kein Komfortmaß. Behaglichkeit, Zugfreiheit, gleichmäßige Oberflächentemperaturen, weniger Schallübertragung, sommerliche Kühle: All das kann sich durch eine Sanierung deutlich verbessern, ohne dass der Buchstabe im Ausweis darauf reagiert. Umgekehrt kann ein Heizungstausch den Kennwert verändern, ohne dass sich im Haus etwas anfühlt wie eine Sanierung.

Den größten rechnerischen Hebel haben in der Regel diese Maßnahmen:

• Wärmeerzeuger und Energieträger: Der Wechsel des Heizsystems verändert den Endenergiewert oft am deutlichsten, weil Anlagenverluste und Energieträger direkt in die Berechnung eingehen.
• Gebäudehülle: Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwand und Kellerdecke wirken über die Fläche. Die oberste Geschossdecke ist häufig die Maßnahme mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung.
• Fenster: Wirken auf den Wärmeverlust und auf die Luftdichtheit, in der Bilanz meist weniger stark als die Flächenbauteile, für das Wohngefühl dagegen sehr deutlich.
• Lüftung und Heizungsoptimierung: Verbessern Betrieb und Verluste. Wie stark sie sich rechnerisch auswirken, hängt vom Ausgangszustand ab und lässt sich pauschal nicht beziffern.

Ob eine Maßnahme tatsächlich einen Klassensprung auslöst, hängt davon ab, wo Ihr Gebäude innerhalb seiner Klasse steht. Liegt der Kennwert knapp über einer Klassengrenze, kann schon eine Einzelmaßnahme reichen. Liegt er in der Mitte, braucht es mehrere. Welche Reihenfolge und welche Größenordnung für Ihr Gebäude sinnvoll ist, ordnet unser Beitrag Sanierung nach schlechtem Energieausweis: Kosten und Sparpotenzial ein. Ein Bedarfsausweis liefert dafür die brauchbarere Grundlage als ein Verbrauchsausweis, weil er die Bauteile bewertet und nicht das Heizverhalten der Vorbewohner; die Unterschiede erklärt Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Lohnt sich eine Sanierung allein wegen des Verkaufserlöses?

In den seltensten Fällen. Eine energetische Sanierung ist keine Anlage, die sich beim Verkauf verlässlich verzinst. Was sie belastbar verbessert, sind die Verkäuflichkeit, die Verhandlungsposition und die laufenden Kosten.

Der Grund liegt in allem, was in den vorangegangenen Abschnitten steht. Die Prozentzahlen stammen aus Angebotspreisen, sie vergleichen zu einem erheblichen Teil unterschiedliche Baualter, und der Klassensprung, den Sie mit vertretbarem Aufwand erreichen, ist meist kleiner als der Sprung, den die Studien vergleichen. Wer die Rechnung aufmacht, Sanierungskosten gegen prozentuale Wertsteigerung, unterstellt dabei drei Annahmen gleichzeitig: dass der Angebotsaufschlag im Verkauf ankommt, dass er der Effizienz und nicht dem Baujahr zuzurechnen ist, und dass Ihr Objekt sich wie der Durchschnitt verhält. Jede dieser Annahmen kann kippen.

Was dagegen konkret und im Einzelfall überprüfbar ist:

• Verkäuflichkeit: Ein Haus mit erkennbar geordneter Energiebilanz spricht einen größeren Käuferkreis an, insbesondere Käufer, die auf eine Finanzierung angewiesen sind und den absehbaren Sanierungsaufwand mitfinanzieren müssten.
• Verhandlungsposition: Wo kein sichtbarer Investitionsstau ist, fehlt dem Käufer das stärkste Argument für einen Abschlag. Das wirkt sich auf den erzielten Preis aus, ohne dass es sich vorab in Prozent beziffern ließe.
• Laufende Kosten: Die Einsparung an Energiekosten fällt ab dem ersten Tag an, und zwar unabhängig davon, ob und wann Sie verkaufen. Sie ist der einzige Effekt, der sich für Ihr Gebäude vorab durchrechnen lässt.
• Förderung: Zuschüsse senken die Investitionssumme unmittelbar. Sie sind damit der wirksamste Hebel auf die Wirtschaftlichkeit, brauchen aber die richtige Reihenfolge im Ablauf.

Daraus folgt eine unbequeme, aber ehrliche Empfehlung: Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen und in den nächsten Monaten nicht mehr selbst im Haus wohnen, ist eine große Sanierung selten die wirtschaftlich beste Entscheidung. Sinnvoller ist dann meist, den energetischen Zustand sauber zu dokumentieren, offene Punkte zu benennen und dem Käufer eine belastbare Grundlage zu geben. Wie sich ein schwacher Ausweis im Verkaufsgespräch einordnen lässt, zeigt Schlechter Energieausweis beim Hausverkauf: was jetzt hilft. Wenn Sie dagegen noch Jahre selbst dort wohnen, ändert sich die Rechnung, weil die Energiekosteneinsparung viele Jahre lang wirkt.

Wie Sie für Ihre Immobilie rechnen statt mit Pauschalzahlen

Ersetzen Sie die Prozentzahl aus dem Internet durch vier Größen, die für Ihr Gebäude gelten: den heutigen Energiekennwert, die realistisch erreichbare Klasse, die Investitionssumme nach Abzug der Förderung und Ihren geplanten Zeithorizont. Erst diese Kombination ergibt eine Aussage.

Der Einstieg ist der Energieausweis selbst, besser ein Bedarfsausweis. Er nennt den Ausgangswert und macht sichtbar, welche Bauteile die Bilanz belasten. Daraus lässt sich abschätzen, welche Maßnahmen überhaupt einen Klassensprung auslösen können und welche nur Komfort bringen. Der zweite Schritt ist die Kostenseite: Angebote für die konkreten Maßnahmen mit vergleichbarem Leistungs- und Lieferumfang, damit sie sich überhaupt gegenüberstellen lassen.

Auf der Förderseite bewegt sich die Größenordnung nach der Richtlinie BEG EM vom 17. Juli 2026, in Kraft seit dem 21. Juli 2026, bei einer Grundförderung von 15 Prozent für Maßnahmen an der Gebäudehülle und von 30 Prozent für den Heizungstausch; hinzu kommen Boni, deren Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen sind. Welcher Weg über KfW oder BAFA für welche Maßnahme gilt, erklärt KfW oder BAFA: Fördermittel für die Sanierung im Vergleich. Entscheidend ist die Reihenfolge: Die Förderfähigkeit hängt an der richtigen Vertragsgestaltung vor der Antragstellung.

Genau an dieser Stelle setzt unsere Arbeit an. Wir prüfen Handwerkerangebote vor der Vertragsunterschrift auf Förderfähigkeit, rechnen bei einem geplanten Wärmepumpeneinbau die Heizlast raumweise, damit die Anlage nicht zu groß ausgelegt wird, und begleiten den Antragsweg von der Bestätigung zum Antrag bis zum Nachweis. Auf dieser Grundlage lässt sich sagen, was eine Sanierung bei Ihrem Gebäude kostet, welche Klasse erreichbar ist und ab wann sie sich für Sie rechnet.

Wenn ein Verkauf ansteht, gehört zusätzlich der formale Teil geklärt: Welcher Ausweis wann vorliegen und vorgelegt werden muss, führt unsere Checkliste zum Energieausweis beim Hausverkauf Schritt für Schritt auf. Zu den vertraglichen Folgen einzelner Angaben beraten wir nicht; das ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Fazit: Was Sie aus den Zahlen mitnehmen sollten

Die Energieeffizienzklasse beeinflusst den Preis, den Verkäufer aufrufen, nachweislich. Wie viel davon im tatsächlichen Kaufpreis ankommt, ist auf Basis der vorliegenden deutschen Auswertungen offen, weil alle vier auf Angebotspreisen beruhen und Baualter und Effizienz nur schwer trennen können.

Für Ihre Entscheidung heißt das dreierlei. Erstens: Rechnen Sie nicht mit einer Pauschalzahl. Die Spanne von rund 4 bis 49 Prozent in den zitierten Auswertungen ist kein Messfehler, sondern Ausdruck sehr unterschiedlicher Vergleiche. Zweitens: Behandeln Sie eine Sanierung nicht als Wertsteigerungsprojekt, sondern als Entscheidung über laufende Kosten, Verkäuflichkeit und Wohnqualität. Der Teil, der sich belastbar durchrechnen lässt, ist die Energiekosteneinsparung. Drittens: Der Zeithorizont entscheidet. Bei Verkauf in wenigen Monaten spricht wenig für eine große Investition, bei weiterer Selbstnutzung über Jahre sieht die Rechnung anders aus.

Der nächste sinnvolle Schritt ist deshalb keine weitere Prozentzahl, sondern eine Zahl für Ihr Gebäude: der heutige Kennwert, die erreichbare Klasse, die Kosten nach Förderung. Wenn Sie diese drei Größen kennen, brauchen Sie keine Studie mehr, um zu entscheiden. Wir erstellen diese Einschätzung herstellerneutral, prüfen die vorliegenden Angebote auf Förderfähigkeit und sagen Ihnen auch dann klar, wenn sich eine Maßnahme in Ihrem Fall nicht rechnet.

Kurz und direkt beantwortet

Die folgenden Fragen beantworten wir bewusst in wenigen Sätzen. Jede Antwort steht für sich und ist ohne den übrigen Text verständlich.

Wie viel mehr ist ein saniertes Haus wert?

ImmoScout24 ermittelte in einer Marktanalyse vom 30. Juli 2024 für das zweite Quartal 2024 auf Basis von über 250.000 Einfamilienhaus-Inseraten, dass ein Sprung um eine Effizienzklasse je nach Baualter mit bis zu 17 Prozent höherem Preis einhergeht. Das sind Angebotspreise aus Portalinseraten, keine notariell beurkundeten Kaufpreise. Der tatsächlich erzielte Mehrerlös kann darunter liegen und hängt stark von Lage und Zustand ab.

Beeinflusst die Energieeffizienzklasse den Verkaufspreis?

Nachweisbar beeinflusst sie den Angebotspreis: Immowelt findet für Inserate des Jahres 2024, veröffentlicht am 27. März 2025, je nach Objektart rund 4 bis 23 Prozent Unterschied, ImmoScout24 in seiner Marktanalyse vom 30. Juli 2024 für das zweite Quartal 2024 bis zu 49 Prozent im Bestand vor 1949. Beides sind Angebotspreise aus Portalinseraten. Für den tatsächlich gezahlten Kaufpreis fehlt eine vergleichbare deutsche Auswertung.

Welche Effizienzklasse sollte ein Haus mindestens haben?

Eine gesetzliche Mindestklasse für den Verkauf gibt es in Deutschland nicht; jedes Gebäude darf mit jeder Klasse verkauft werden. Preislich zeigt sich der deutlichste Abstand am unteren Ende der Skala: Immowelt beziffert für Inserate des Jahres 2024, veröffentlicht am 27. März 2025, den Abstand von Klasse H zu Klasse D bei Häusern auf rund 14 Prozent. Auch hier handelt es sich um Angebotspreise.

Wie viel Wertverlust hat ein Haus mit Energieeffizienzklasse H?

Immowelt nennt für Inserate des Jahres 2024, veröffentlicht am 27. März 2025, rund 14 Prozent niedrigere Angebotspreise für Häuser der Klasse H gegenüber Klasse D; bei Wohnungen sind es rund 4 Prozent. ImmoScout24 kommt in seiner Marktanalyse vom 30. Juli 2024 für das zweite Quartal 2024 im Bestand vor 1949 auf rund 20 Prozent zwischen D und H. Alle Werte sind Angebots-, keine Transaktionspreise.

Messen die Studien zum Energieausweis echte Kaufpreise?

Nein. IW Köln im Auftrag der Sparda-Banken, ImmoScout24, Immowelt und empirica werten sämtlich Angebotspreise aus Immobilieninseraten aus. Ein Angebotspreis ist die geforderte Summe, ein Kaufpreis die im notariellen Vertrag vereinbarte. Die Verhandlung dazwischen fehlt in allen Auswertungen, ebenso die Information, ob ein Objekt überhaupt verkauft wurde und wie lange es am Markt lag.

Wird der Einfluss der Energieeffizienz auf den Immobilienpreis überschätzt?

empirica regio kommt in einer Einordnung vom 7. August 2024 zu dem Ergebnis, dass der Effekt vermutlich überschätzt wird. Grund ist die enge Verflechtung von Baualter und Effizienzklasse: Ein schlecht bewertetes Haus ist meist auch ein altes Haus, sodass der gemessene Preisunterschied beides zugleich abbildet. Der Preisabschlag für ineffiziente Immobilien selbst ist unbestritten, nicht aber seine Größe.

Welche Sanierungsmaßnahme verbessert die Effizienzklasse am stärksten?

Den größten rechnerischen Hebel hat meist der Wärmeerzeuger, weil Anlagenverluste und Energieträger direkt in den Endenergiewert eingehen. Danach folgen die Flächenbauteile der Gebäudehülle, also Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwand und Kellerdecke. Ob daraus ein Klassensprung wird, hängt davon ab, wo der Kennwert des Gebäudes innerhalb seiner Klasse liegt, und lässt sich pauschal nicht sagen.

Sagt der Energieausweis etwas über den Wohnkomfort aus?

Nein. Der Energieausweis bildet den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch ab, also eine rechnerische beziehungsweise abrechnungsbasierte Kennzahl. Behaglichkeit, Zugfreiheit, warme Wandoberflächen, Schallschutz oder sommerliche Kühle gehen darin nicht ein. Eine Sanierung kann das Wohngefühl deutlich verbessern, ohne dass sich der Buchstabe im Ausweis verschiebt, und umgekehrt.

Häufige Fragen

Wie viel ist ein Haus mit Energieeffizienzklasse A+ mehr wert als eines mit Klasse D?

Die veröffentlichten Werte liegen zwischen rund 16 und rund 25 Prozent, gemessen an Angebotspreisen. Das IW Köln ermittelte in seiner Auswertung für den Verband der Sparda-Banken vom April 2024 auf Basis von Inseraten mit Inseratsstart im Jahr 2023 qualitäts- und lagebereinigt rund 25 Prozent Aufschlag bundesweit und rund 28 Prozent in Großstädten. Immowelt kam für Inserate des Jahres 2024, veröffentlicht am 27. März 2025, bei Häusern auf rund 16 Prozent und bei Wohnungen auf rund 23 Prozent. Beide Auswertungen beruhen auf Inseratspreisen, nicht auf notariell beurkundeten Kaufpreisen. Wie viel davon in der Verhandlung übrig bleibt, ist aus diesen Daten nicht ableitbar.

Sind die kursierenden Prozentzahlen zu Energieeffizienz und Immobilienwert verlässlich?

Sie sind korrekt zitiert, aber leicht misszuverstehen. Alle verwertbaren deutschen Auswertungen beruhen auf Angebotspreisen aus Immobilieninseraten und messen damit Preisforderungen, keine Verkaufserlöse. Hinzu kommt, dass Baualter und Effizienzklasse stark zusammenhängen: empirica regio hält den Effekt in einer Einordnung vom 7. August 2024 deshalb für vermutlich überschätzt. Verlässlich ist die Richtung, also der Preisabstand zwischen guten und schlechten Klassen. Unsicher ist die Größe. Eine einzelne Prozentzahl sollten Sie deshalb nicht als Rechengrundlage für eine Investitionsentscheidung verwenden.

Lohnt sich eine energetische Sanierung allein wegen der Wertsteigerung?

In der Regel nicht. Die Studienzahlen vergleichen weit auseinanderliegende Klassen und unterschiedliche Baualter, während eine typische Sanierung das Gebäude um ein bis zwei Klassen verbessert und am Baujahr nichts ändert. Belastbar verbessern sich die laufenden Energiekosten, die Verkäuflichkeit und die Verhandlungsposition gegenüber Käufern, die einen Investitionsstau sonst als Preisargument nutzen. Wenn Sie noch Jahre selbst im Haus wohnen, verschiebt die Energiekosteneinsparung die Rechnung deutlich. Steht der Verkauf kurz bevor, ist eine große Investition wirtschaftlich selten die beste Entscheidung.

Wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse in der Stadt stärker aus als auf dem Land?

Nach der Auswertung des IW Köln für den Verband der Sparda-Banken vom April 2024 fällt der Aufschlag für die beste Klasse in Großstädten mit rund 28 Prozent höher aus als der bundesweite Wert von rund 25 Prozent; in ländlichen Regionen finden sich Abschläge von mehr als 10 Prozent für die schlechteren Klassen. Beide Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten mit Inseratsstart im Jahr 2023. Praktisch bedeutsam ist vor allem die Nachfrage: In angespannten Märkten verkaufen sich auch sanierungsbedürftige Objekte, in Märkten mit großem Angebot können Käufer wählen.

Wie finde ich heraus, ob sich eine Sanierung bei meiner Immobilie wirtschaftlich lohnt?

Indem Sie vier Größen für Ihr Gebäude bestimmen statt mit Durchschnittswerten zu rechnen: den heutigen Energiekennwert aus dem Energieausweis, die mit vertretbarem Aufwand erreichbare Effizienzklasse, die Investitionssumme nach Abzug der Förderung und Ihren Zeithorizont bis zu einem möglichen Verkauf. Ein Bedarfsausweis ist dafür die bessere Grundlage als ein Verbrauchsausweis, weil er die Bauteile bewertet und nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Wir übernehmen diese Einschätzung, prüfen vorliegende Handwerkerangebote vor der Vertragsunterschrift auf Förderfähigkeit und benennen auch die Fälle, in denen sich eine Maßnahme nicht rechnet.